Hier finden Sie die Rezension von Herrn Robert Ramm, Fachleiter Grundbuchrecht an der Fachhochschule für Rechtspflege NRW , Bad Münstereifel

Hausübertragung von den Eltern auf die Kinder

-ein juristischer Ratgeber-

von Hartmut Richter. edition-winterwork, 219 S., 11,90 €

ISBN 978-3-86468-136-3

Immer häufiger wird im Wege der vorweggenommenen Erbfolge –insbesondere auch aus steuerlichen Gründen- bereits zu Lebzeiten die Übertragung von selbstgenutztem Grundstückeigentum auf die Abkömmlinge relevant.

Wer sich im Vorfeld nicht mit der Materie, den damit verbundenen Risiken und den demzufolge angezeigten Vertragsmodalitäten beschäftigt, wird häufig im Notartermin mit einer Vielzahl von Fachbegriffen konfrontiert, deren Bedeutung und rechtlicher Auswirkung dem Laien verborgen bleibt.

Diesem schwierigen Thema widmet sich das Handbuch von Hartmut Richter. Bei aller Sachkunde, die dem Autor als Diplom-Rechtspfleger, Grundbuchrechtspfleger und Dozent bei der Justizakademie und der Ausbildungsakademie des Innenministers NW zu eigen ist, ist es ihm gelungen in einer verständlichen Sprache dem juristischen Laien diese komplexen Sachverhalte zu erläutern und näher zu bringen.

Dabei verzichtet er bewusst auf juristische Spitzfindigkeiten und Formulierungen, was den sachkundigen Leser manchmal stutzen lässt. Aber der juristisch nicht Vorgebildete kauft nun mal (nicht: lässt sich übereigenen) ein Haus (und das ein Grundstück dazu gehört, ist für ihn eine schöne Nebensache).

Gleichwohl bleibt der Autor nicht an der Oberfläche. Nach und nach bringt er dem Leser die Auswirkungen dieser Übertragung und die Möglichkeiten der Absicherung des Veräußerers gegen nicht gewollte Verfügungen des Erwerbers näher.

Er bedient sich dabei der „Musterfamilie“ die auf eines ihrer beiden Kinder das Hausgrundstück übertragen will. Die vom Autor empfohlene Transparenz dieses Vorhabens in der Familie ist der Grundstein für ein friedvolles weiteres Zusammenleben. Keines der Kinder soll im Ergebnis benachteiligt werden oder unangemessene Vorteile erhalten.

In diesem Zusammenhang wird in dem Ratgeber zunächst die erbrechtliche Situation dieser Musterfamilie einschließlich bestehender Pflichtteilsansprüche dargestellt. Mit diesem Vorwissen ist die Ermittlung eines angemessenen Abfindungsbetrages für den durch die Hausübertragung nicht bedachten Abkömmling unter Berücksichtigung der verschiedenen Aspekte möglich.

Im nächsten Kapitel widmet sich der Autor der Absicherung des Veräußerers. Es geht zunächst um die verschiedenen Möglichkeiten der Absicherung des Wohnens im übertragenen Objekt. Die von ihm bei der Musterfamilie empfohlenen Wohnungsrechte sind sicherlich im Normalfall die zweckmäßige Form der Absicherung.

Schließlich wird im nächsten Kapitel Sinn und Wesen einer Rückübertragungsvormerkung dargestellt. Jeder, der sich mit der Vormerkung beschäftigt hat, weiß, wie schwierig es ist, dem juristischen Laien das Wesen der Vormerkung näher zu bringen. Richter nähert sich dem Thema, indem er zunächst die Abteilungen des Grundbuchs und insbesondere die Belastungsmöglichkeiten in den Abteilungen II und III darstellt. Anschließend widmet er sich den Rangverhältnissen der Rechte untereinander und kommt schließlich zur relativen Unwirksamkeit aufgrund der eingetragenen Vormerkung gegenüber späteren ungewollten Verfügungen des Erwerbers.

Er verschweigt dabei nicht, dass Finanzierungen nicht ohne Rangrücktritt der Vormerkung möglich sein werden, zeigt aber die Risiken, die mit dem Rangrücktritt für die Veräußerer verbunden sind, klar auf.

Selbst einer evtl. Zwangsversteigerung widmet sich der Autor in einem für diesen Ratgeber angemessenen Umfang.

Im nächsten Kapitel werden die Auswirkungen einer vorgezogenen Hausübertragung durch die Eltern auf die Kinder auf eine spätere finanzielle Bedürftigkeit, insbesondere im Hinblick auf eine notwendige Heimunterbringung der Veräußerer, betrachtet.

Gerade hier ist bei den Betroffenen in der Praxis eine große Unsicherheit festzustellen, weil „man nicht weiß, was mal wird“.

Schließlich stellt der Autor kurz, aber aus meiner Sicht ausreichend, die steuerrechtlichen Aspekte dieser Übertragung dar.

Insgesamt ist dieser Ratgeber für denjenigen, der sich mit dem Gedanken trägt, schon zu Lebzeiten sein Grundstück und Haus auf seine Abkömmlinge zu übertragen, ein enorm wertvoller Helfer. Dies gilt auch für den Erwerber, der bei einer Vertragsgestaltung natürlich wissen muss, wie seine Rechte und Pflichten aussehen, und für den weiteren Abkömmling, der „nur“ eine Abfindung erhält.

Das Werk will und kann die Beratung durch den Notar nicht ersetzen.

Aber: Jeder der sich mit diesem ausgesprochen verständlich geschriebenen Werk befasst, ist für einen Notartermin gut vorbereitet und kann in seinem Fall gezielte Nachfragen stellen.

Insgesamt ist dieses Werk von Hartmut Richter höchst empfehlenswert.

Bad Münstereifel, 12.08.2013

Robert Ramm

Fachhochschule für Rechtspflege

Fachleiter Grundbuchrecht